據東莞中原市場研究部的統計數據分析,2006年90/70政策出臺后,東莞樓市經歷3年多的發展,比重仍然是倒掛嚴重。90平方米以上的住宅供應在2009年新增住宅里占比超過75%(含別墅),普通住宅里90平米以上的比例也超過70%。而新政規定首次購買90平米以上首付不能低于30%,較之前政策寬松的時候要增加一成首付,置業門檻大大提高,政策對首次置業影響面超過70%。
由于東莞市場對戶型的需求偏大,為了規避90/70戶型結構限制政策,東莞不少樓盤采取合拼戶型加大戶型面積,這種合拼、雙拼的戶型在市場上比重比較大。據2008—2009年的數據統計顯示,合拼戶型比重在市場超過10%。合拼戶型其中有一套要作為二套房貸處理,按照新政規定,二套房貸首付不低于50%,使得購房首付門檻大大提高,最終影響成交。
根據東莞多個代表性項目的客戶匯總統計,多次置業客戶比重在50%—70%之間,平均在60%左右。因此,二套房貸提高首付至五成,市場上60%的購房者將會受到影響。對于投資比重較大的部分鎮區市場,如鄰近深圳的片區塘廈、鳳崗等,由于當中很多樓盤主要以深圳客戶為主,在目前的政策下當地的商業銀行有可能不放貸,同時這些人群多屬二次置業,首付的大幅提高,導致短期內市場觀望情緒加重。
東莞中原市場研究部分析認為,豪宅類項目如別墅、高端洋房的客戶群體資金實力充足,新政對這類產品的銷售影響較小。另外一些在市場較為缺貨的90平方米以下自住中小戶型、公寓及高贈送面積戶型產品,因不受新政的首付局限影響,加上市場需求處于供不應求的狀態,預計受影響也會較小。
□政策解讀
改善型購房門檻大幅提高
政策:對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。
解讀:如果首套住房面積大于90平米以上,貸款比例將從原來的兩成提高至三成。對二套房的界定也非常清晰,以家庭作為判斷標準,甚至包括了房屋登記在未成年子女名下的住房也計入首套。二套房貸款提高至五成,置業者首付門檻大幅提高,造成壓力。多套置業者面臨的首付門檻則有可能會是七至八成,貸款利率相應大增,銀行對這類人群的放貸渠道基本上會關閉。該政策適用全國,屬于“一刀切”政策,中央已經明確要求各地迅速落實執行,東莞也不例外。
關閉炒房投資渠道
政策:商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第3套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。
解讀:對于廣州、深圳、海南這些房價上漲過快、過高的地區,中央的態度非常明確,以更嚴厲的房貸政策進行打壓:包括暫停發放購買第三套及以上住房貸款可限制多次置業者進行投資性炒房置業；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款可限制異地炒樓者買房；采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。
由于東莞市場樓市價格一直較為穩定,其價格區間也處于一個較為合理的范疇,炒房客很少,故東莞實施如此嚴厲政策的可能性很小。
物業稅或房屋保有稅有可能出臺
政策:財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。
解讀:以上稅收政策如果出臺,很有可能就是目前業內猜測的“物業稅”或類似上海正在制定的房屋保有稅、個人住房消費稅等。該稅種有可能在近期出臺,并在部分一線城市先行施行,別墅、豪宅則最有可能成為征稅的主要對象。
土地招拍掛制度或有改變
政策:在堅持和完善土地招拍掛制度的同時,探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式,抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
解讀:現在的土地招拍掛制度因為“價高者得”的競拍原則,導致熱點城市土地價格高企,不斷涌現的地王不僅直接拉升項目房價,而且助長周邊房價不斷跟漲,中央認為土地招拍掛制度存在問題,所以提出要完善土地招拍掛制度。而未來的土地招拍掛制度有可能出現“一次競價”就確定結果、“綜合評標”及“雙向競價”等多種出讓方式。
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