昨日，廣東省高調推出十五條樓市新政，促消費、援開發、增保障三管齊下，業內稱其力度在地方政府樓市新政中創最高紀錄。
一些市場熱議的提振方案在新政中悉數現身：直系親屬首次購買普通住房可申請提取職工住房公積金；港澳臺居民在廣東省境內購房執行內地居民同等政策；個人轉讓2年以上惟一生活用房免征個人所得稅地方收入部分；有條件城市放寬購房入戶政策等均在新政之列。
2月27日，廣東省召開常務工作會議研究促進廣東房地產市場平穩健康發展的意見，僅四天后，幾乎與廣東“兩會”代表抵達北京同步，廣東火線出臺《關于促進我省房地產市場 平穩健康發展的若干意見》（粵府辦（2009）16號）。《意見》分三部分，共十五條。其中最惹人關注的是鼓勵普通商品房消費和支持房地產開發的相關政策。
鼓勵普通商品住房消費方面，《意見》共九條，二套房限制松綁、老貸款客戶享受新利率優惠等均在《意見》中得到體現。更多新的亮點包括直系親屬購房可提取公積金、港澳臺居民享受內地居民政策、個人轉讓2年以上惟一生活用房免征個人所得稅地方收入部分，以及有條件城市實行購房落戶等。
稅收方面，《意見》明確，個人出售超過2年的普通住房免征營業稅；個人轉讓2年以上、且家庭惟一生活用房，免征個人所得稅地方收入部分；個人首次購買普通住房，其契稅按1%征收。
房地產開發方面，《意見》為房企資金鏈大松綁。三條新政包括：對在2008年簽訂土地出讓合同，確實無法按時繳納土地出讓價款的項目用地，經當地政府批準可適當延長繳款期限，延長時間原則上不超過2年；鼓勵商業銀行在風險可控前提下，對基本面比較好的房企給予信貸支持，同時支持符合條件的開發企業發行企業債券和可轉換債券、支持部分大型房企開展房地產信托投資基金試點工作。支持在境外上市的房地產企業在境內發行A股。另外，對已進入土地增值稅清算但無法及時繳納土地增值稅的房企，可向稅務機關提出申請，作出分期繳納土地增值稅的計劃。
分析：購房者可受惠的新政策
1.公積金或可貸百萬貸款一月搞掂
《意見》第七條:各地可將住房公積金貸款上限上浮10萬元-20萬元,住房公積金貸款年限可延長至30年,并適當提高住房公積金繳存比例。職工的直系親屬（父母、子女）首次購買普通住房的,可申請提取職工住房公積金,但提取總額不得超過購房總價款。簡化住房公積金貸款手續,并在1個月內完成手續辦理。
本地解讀
目前,廣州公積金貸款額度規定,個人貸款最高額度為50萬元,夫妻合購房（兩個或兩個以上市民合購房）的最高額度為80萬元。根據《意見》,廣州或可以將個人貸款最高額度升至70萬元,夫妻合購房貸款額度升至100萬元。據了解,目前廣州市民購房貸款金額多在100萬元以內,所以按新額度,市民買房一般只需要做公積金貸款就可以了,而不需要再申請部分的商業貸款。
《意見》增加了父母、子女購房均可以提取公積金的政策。也就是說,女兒買房了,她的父母同樣可以提取公積金。
更值得關注的是,《意見》要求公積金貸款手續要在1個月內完成手續。目前,廣州辦理公積金貸款一般需要3個月時間,為此很多開發商通過購房折扣來限制購房市民使用公積金貸款,新政策將消除這一障礙,能使更多市民使用公積金貸款來買房。
2.購房滿兩年賣房個稅可減免4‰
《意見》第九條:個人轉讓自用2年（含2年）以上、并且是家庭唯一生活用房的所得,個人不負擔個人所得稅地方收入部分。
本地解讀
據了解,此前的國家救市措施中并沒有對賣房個人所得稅進行減免,這次《意見》有了新規定。目前廣州規定賣房的個人所得稅為房價的1%,而個人轉讓自用達五年以上并且是唯一家庭生活用房才可以免繳個人所得稅。《意見》把減免個稅的年限從5年縮短至2年。但當中僅是減了地方稅收的部分,而個稅上繳給中國家和地方的比例是6:4。這就意味著,市民購房滿2年后賣出唯一生活用房,可以省去房價千分之四的個人所得稅。
3.首次買144平方米以下住房契稅優惠
《意見》第十條:個人首次購買普通住房,其契稅按1%征收。
本地解讀
根據國家財政部的救市措施,個人首次購買90平方米以下住房的,可以享受契稅優惠政策,即契稅稅率從房價的1.5%降至房價的1%。而《意見》據此規定,把90平方米以下住房改為普通住房,顯然其條件有所放寬。在廣州,普通住房的定義是建筑面積144平方米以下,容積率1以上的住房。這就意味著,以后廣州市民首次購買144平方米以下的房子,都能享受契稅從1.5%降至1%的優惠。以一套總價100萬元的房子進行計算,可以少付契稅5000元。
4.港澳臺居民購房不再限買一套
《意見》第十二條:港澳臺居民在廣東省境內購買住房,執行內地居民同等政策。
本地解讀
2006年,國家出臺限制境外人士內地購房投資的政策。《意見》取消了2006年出臺的規定,港澳臺居民在廣東不再限購一套自住房了,更可以投資購房。房地產專家黎文江表示,廣東不少城市是僑鄉,新規定無疑對二三線城市以及廣州樓市都有利好。
開發商可受惠的新政策
1.個別地王可延期2年交地價
《意見》第十三條:對在2008年簽訂土地出讓合同,確實無法按時繳納土地出讓價款的項目用地,由土地使用者申請并經當地市、縣人民政府批準,可適當延長繳納土地出讓價款期限,延長時間原則上不超過2年。
本地解讀
這意味著2008年賣出的地塊尤其是地王都可以延期2年交地價。
2.開發商可獲銀行信貸支持
《意見》第十四條:鼓勵商業銀行在風險可控前提下,對基本面比較好,有良好信用記錄和較強競爭力,但暫時出現經營或財務困難的房地產開發企業給予信貸支持。支持房地產開發企業的合理融資需求。支持符合條件的房地產開發企業經批準發行企業債券和可轉換債券。支持在境外上市的房地產企業在境內發行A股。
本地解讀
受宏觀調控和國際金融危機影響,廣州不少開發商無法從銀行和境外機構獲得貸款,普遍出現資金緊缺問題。《意見》鼓勵銀行對其支持,顯然能幫不少開發商渡過難關。
3.土地增值稅清算政策解禁
《意見》第十五條:對已進入土地增值稅清算的企業,在清算過程中由于資金流暫時出現困難而無法及時繳納土地增值稅的,可向稅務機關提出申請,在納稅期限內作出分期繳納土地增值稅的計劃,并按計劃做好土地增值稅清算工作。
本地解讀
2007年,國家出臺政策要求清算土地增值稅,這對于很多開發商來說是致命的打擊。據悉,土地增值稅是按土地增值部分的30%-60%進行征稅。打個比方,一幅土地2001年2000萬元買入,現在價值為6000萬元,那么就要交2400萬元的土地增值稅。
廣東省地產商會副會長黃朝暉表示,土地增值稅占了開發商開發成本的很大一部分,分期繳納可較好地緩解開發商資金緊張的情況。
其他救市政策
●從2009年至2011年,每年安排2億元專項用于廣東經濟欠發達地區廉租住房保障資金補助;力爭用3年時間基本解決全省符合廉租住房保障條件的7萬戶城鎮低收入家庭住房困難問題。
●2008年10月27日前已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分、首次貸款購買普通自住房及改善型住房、無不良信用記錄的優質客戶,原則上都可申請享受現行貸款下浮利率優惠政策。
●有條件的市可根據實際情況,放寬購房入戶政策。
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